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단지 기본 정보
아파트 단지명 | 올림픽훼미리타운 |
위치 | 서울 송파구 중대로 24 |
준공일 | 1988년 12월 01일 |
세대수 | 4,494세대(주차수 세대당 1대) |
입지가치 - 1. 교통 | 단지 중앙 중심 수서역(SRT) 접근 용이
3호선(556M) : 종로(종로3가(43분)), 강남(대치(10분), 고속터미널)
8호선(556M): 잠실(5분) 버스정류장 4개소
동부간선도로, 수도권제1순환고속도로 |
입지가치 - 2. 학군 | - 단지 중앙 중심 초등학교: 가원초(328M)
- 중학교: 가원중(1,200M) *학업성취도(88.4%, 서울 평균(78%), 송파구 5위), 특목고 진학률(1.3%, 송파구 17등)
- 고등학교: 문정고(1,800M) *학업성취도(65.9%, 서울 평균(76.6%), 송파구 14위), 대학교 진학률(39.9%, 송파구 13위) 가락고(2,100M) *학업성취도(67.9%, 송파구 12위), 대학교 진학률(45.3%, 송파구 10위) 잠실여자고등학교(2,000M) *학업성취도(90.4%, 송파구 3위), 대학교 진학률(48.6%, 송파구 9위) |
입지가치 - 3. 편의시설 | - 학원: 석촌동(20분), 대치동(30분) 학원가
- 쇼핑: 가락시장(800M), 롯데마트 송파(647M), 송파농협하나로마트(1,400M), 이마트수서(1,300M)
- 병원: 경찰병원(1,500M), 삼성서울병원(3,300M) |
입지가치 - 4. 자연환경 | 탄천, 문이공원, 훼미리근린공원 |
상품가치 - 1. 실내특징 | 84A,B타입: 3베이 판상형, 방3개 욕실1개, 1,500세대
117타입: 4베이 판상형, 방4개 욕실2개, 900세대
136타입: 4베이 판상형, 방4개 욕실2개, 1,416세대
158타입: 4베이 판상형, 방4개 욕실2개, 558세대
192타입: 5베이 판상형: 방5개, 욕실2개, 120세대 |
상품가치 - 2. 단지특징 | 용적률: 194% |
선호(로얄)동 | 211, 217동(192타입, 중앙 위치)
218, 219, 220, 221, 222, 215, 216동(159타입, 중앙 위치) |
단지 분석 정보
분석 기준 면적 | 84A, B타입 (대지 지분 14.415평) |
분석 기준 일자 | 2023.01 |
최근 전세가 | 6억 4,429만원(월 평균, 2022.12기준) |
최근 매매가 | 13억 6,667만원(월 평균, 2022.12기준) |
매직 넘버 (소름비율) | 2.1(10년평균, 최근 5년 2.6) |
적정 가격 (밴드) | 소름공식 2 적용
1)인근 신축 대단지 전세가격(헬리오시티, 송파파크하비오푸르지오) 약 8.1억 수준
위치 및 신축감안 전세 9억 시뮬레이션 진행
2)생애주기 총 현금흐름 1.6배 적용
3)분담금 4.5억의 195%(용적률) 적용(0.225배)
"12.37억(11.47~13.27)"
**평당공사비 600만원 약식 계산 시 분담금 3.45억의 분담금 195%(용적률 적용) 시
"12.84억(11.94~13.74)” |
전세 시세 변화 예상 | 송파구 전체 하락 금액 감안 현 시세수준을 유지할 것으로 보임 |
입지 가치 변화 요인 | 가락시장역(위례신사선 개통(2027년)), 수서역(GTX-A 개통(2024~2025년)) |
상품 가치 변화 요인 | 재건축단지이기 떄문에 상품가치적 측면 해당 없음 |
주변 단지 시세 현황 | 헬리오시티(매매 17.0, 전세 8.6), 송파파크하비오푸르지오(매매 12.9, 전세 7.5)
*2022. 12 평균 금액 기준 |
지역 전문가 의견
분석아파트 선정 이유 | 재건축 단지가 투자 목적으로 적합하다고 판단 |
최종 분석 의견 | 1) 입지: 수서역(SRT) 및 가락시장역(3, 8, 위례신사선) 등 교통입지 훌륭함
2) 2022.12년 13.4억원 최저 계약 진행 현재 최저 호가는 14.3억원 수준임
3) 2019년 가격 수준인 13억 수준에서 하방 경직성이 나타날 것으로 예상됨 |