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단지 기본 정보
아파트 단지명 | 봉선동포스코더샵 |
위치 | 광주광역시 남구 봉선동 |
준공일 | 2004.12. |
세대수 | 1140 |
입지가치 - 1. 교통 | 제2순환대로, 나주혁신도시 |
입지가치 - 2. 학군 | - 초등-불로초,
- 중등-문성중(89.5%) 동아여중(90.6%), 봉선중(81.4%) *국가 수준 학업 성취도 평가 평균
- 고등-문성고, 동아여고, 설월여고
광주의 경우 단일학교군, 국가수준 학업성취도 평가 상위 1~4위 학교 남구 봉선동, 진월동, 주월동에 위치함.
- 학원-광주 최고의 학원가라고 불림 |
입지가치 - 3. 편의시설 | 봉선동 생활인프라, 은행 등 모든 편의시설 완비. 슬세권 |
입지가치 - 4. 자연환경 | 제석산 숲세권 |
상품가치 - 1. 실내특징 | 33평, 3베이, 판상형 |
상품가치 - 2. 단지특징 | 용적률 247% 건폐율 17% |
선호(로얄)동 | 108,109동 / 이유:센터, 숲세권, 대형평 |
단지 분석 정보
분석 기준 면적 | 33평 |
분석 기준 일자 | 22.1.23. |
최근 전세가 | 3.9억 (최고 6.3억) |
최근 매매가 | 7.9억 (최고 8.5억) |
매직 넘버 (소름비율) | 1. 가이드라인 기준:일반도시 1.6배
2. 10년 평균 기준 : 1.6배
3. 현금흐름 기준 1.7배(전월세전환율 4.6%, 월세증가율 5%(13-19년 월세의 연복리성장률)사용하여 총현금흐름이 전세가의 2.2배가 나옴)
→ 준공 20년차인 것을 감안하여 1.6배 사용 |
적정 가격 (밴드) | 하단(3.9억,1.6배) 적정가 6.2억, 5.9억~6.6억
상단(4억, 1.7배) 적정가 6.8억, 6.4억~7.2억
산출 근거
전세 3.9억에 소름배수 1.6배를 적용하여 적정가 6.2억에 +-10% 해서 5.9억에서 6.6억의 가격 밴드를 제시함.
다만, 이렇게 했더니 적정가의 현실성이 상당히 떨어져서(봉선동 포스코가 지금 가격에 20%하락한다면 광주 전체 아파트 가격이 20% 추가하락해야 할 것 같은...느낌이...) 전세가 4억, 소름배수 1.7를 적용하여 적정가 6.8억 +-10% 6.4~7.2억을 상단 밴드로 제시함. |
전세 시세 변화 예상 | 4억 (전환율 4.6% 월세 150만원 수준, 향후 금리의 방향성, 해당 지역 추가공급이 어려움, 10년간 지속적으로 상승하는 전세가 추이)을 유지할 것으로 예상. |
입지 가치 변화 요인 | 교교편자가 완성되어 있는 곳이기 때문에 변화의 여지가 적음 |
상품 가치 변화 요인 | 20년차이니 만큼 마이너스 요인이라고 생각함 |
주변 단지 시세 현황 | 전세가 3.6억, 매매가 8.2억 |
지역 전문가 의견
분석아파트 선정 이유 | 자녀 학군 때문에 이사를 고민함. |
최종 분석 의견 | 1) 분석을 해보니 입지가치(교교편자) 측면에서 광주 최고라는 생각이 듬. 특히나 교육(학군,학원)의 매력도가 굉장히 높음.
2) 준공 20년차라는 상품가치가 아쉽지만 입지가치의 희소성이 충분히 커버할 수 있을 것 같음.
3) 이러한 가치를 누리기 위해서 사용가치인 전세 4억(전환율 4.6% 월세 150, 향후 금리의 방향성, 해당 지역에 주택의 추가 공급이 어려움, 10년간 지속적으로 상승하는 전세가 추이)을 유지할 수는 있으나
4) 소름배수를 1.6을 적용했을 때 적정가 6.2억, 밴드 5.9억~6.6억이라는 숫자는 최근 매매가 8억 대비 다운사이드를 약 20% 가량 열어놔야 한다는 부담감...
5) 소름배수 1.7을 적용했을 때 6.8억, 밴드 6.4억~7.2억... 최근 매매가 8억, 매물 7.7억을 어느정도 설명할 수 있지만... 입지가 아무리 좋아도 준공 20년차에 1.7배를 적용하고 싶지 않다는 편향....
6) 실거래 추이를 지켜봐야 겠음. |